세무사도 골머리는 앓는다는 부동산세법

2021년도 스무날 하고 조금 더 남았다. 오늘은 흐렸다 개였다를 반복하였지만 기온은 포근한 봄날과 같았다. 이러다 겨울도 없이 바로 봄으로 가버리는 것은 아닌지 자꾸 하늘을 올려다본다. 지난 여름인가 알고 지내는 세무사를 만나 증여 관계로 상담을 받았는데, 그때 요즈음 세무사들조차 하도 부동산세법이 자주 바뀌고 복잡하여 골머리를 앓는다고 했다. 전문가인 세무사도 이런 정도이니 일반인들이야 부동산세법, 즉 취득세와 양도세, 증여세와 상속세, 종합부동산세 등에 대해 정확히 안다는 것은 거의 불가능이 아닐까 한다. 단순히 기본적인 부동산세법만 알면 되는 것이 아니고, 현 정부 들어서 거의 30번이나 바뀐 부동산 정책으로 따져야 하는 조건이 많아졌기 때문에 더 골치가 아프다고 했다.

부동산 투기를 막겠다고 벌린 부동산 정책이 결과적으로 집을 가진 국민들만 괴롭히는 바람에 집을 가진 국민들이 원치도 않았는데 부동산 가격이 폭등하였고, 집을 가진 국민들에게 세금 폭탄까지 안겨, 하지 않음만 못한 최악의 상황으로 몰고 왔다. 한 채의 똘똘한 집만 가지고 있으면 노후는 편안하게 살 줄 알고, 허리가 휘도록 피땀 흘려 노력하고 저축하였는데, 정작 노후가 되니 재산세에 종합부동산세까지 겹쳐 울상이 되어 있는가 하면, 여당의 대선 후보는 국토보유세까지 떠 안기겠다고 연일 공갈포를 날리고 있으니 걱정이 태산이다. 조금 있으면 조선 시대에 시행된 3정(政) 중 전정(田政)이 바로 지금의 부동산세에 해당하는 것인데, 이 전정이 다시 되살아나 국민들이 세금으로 죽어나지 않을까 걱정이다.

조선 시대 백성들의 고통은 주로 3정(政)의 문란에서 비롯된 것이었는데, 3정이란 토지에 대한 세금을 부과하는 정책인 전정(田政), 백성에게 국방의 의무를 부과하는 정책인 군정(軍政), 3월에서 5월 사이 보릿고개에 관에서 양민에게 곡식을 빌려주어 춘궁기를 넘기게 한 다음, 가을에 다시 돌려받는 정책인 환곡을 말한다. 지금의 부동산세에 해당하는 전정(田政)은 농민들이 국가 소유의 땅을 경작하면서 토지 1 결당 4두 내지 6두로 정해진 세금을 납부하게 되어 있었다. 하지만 조선 말기에는 이 전세보다도 토지에 부과되는 각종 잡세와 부가세가 훨씬 많았다고 한다. 당시 부가세의 종류만 해도 총 43 종류에 달했고 본래 토지를 소유한 지주에게 부과되는 세금이지만 지주들은 이를 소작농에게 전가하였다고 한다.

특히 전라도와 경상도 지방에서 이 같은 불법 행위가 많았다고 한다. 또한 지방 아전들은 허복, 방결, 도결 등 여러 가지 농간을 부려 농민의 등을 처먹었기 때문에 전정(田政)의 문란은 조선 후기 사회의 고질병이었다고 한다. 이러한 조선 시대 전정(田政)이 되살아나 집(단독 주택, 아파트 등)은 물론 토지(사업용, 비사업용) 등에 대해서도 보유세인 재산세 외에도 참여 정부(노무현 정권) 때 부동산 투기 특히 강남 집값을 잡겠다고 내놓았던 종합부동산세가 현 정부에서는 서울특별시만 해도 올해 약 20%의 집 보유자에게 고지가 되었다고 하니 앞으로 집값은 올랐으면 올랐지 내려가지 않을 것이기 때문에 노후를 편안하게 보내려는 은퇴자들은 세금 부담에 전전긍긍하면서 지내야 할 형편이 되고 말았다.

<출처 : [송금종 기자의 훈훈한 경제] 종합부동산세 인상 (kukinews.com)>

오늘 한국경제신문에 보도된 "내년 취득하는 분양권 등 비과세 기준 정확히 알아두세요"라는 기사 대한 내용(부동산 절세 방법[22])이 있어 조금이라도 도움이 되지 않을까 해서 공유한다. 보도 내용 중에는 대선을 앞두고 갑자기 바뀐 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 고가 주택 기준 금액이 3억 원 올라 9억 원에서 12억 원이 되어 오늘(12월 8일)부터 적용이 된다는 사실은 이미 알고 있을 것이다. 올해 변경될 것이라고 했던 부동산세법 중에 이전 그대로 유지되는 세법도 있는데, 올해 취득 분양권은 주택 수에 포함되지 않고 내년부터 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함되며, 비사업용 토지 양도소득세율 강화, 토지 및 건물 단기 양도 시 양도소득세율 인상 등도 개정되지 않을 전망이라고 한다.

문제는 대선을 앞두고 표를 의식하여 일단은 지금까지 밀어붙이던 각종 부동산 관련 증세 입법을 잠시 유보하는 것이지 만약 정권 재창출로 이어진다면 지금보다 더 혹독한 세금 폭탄이 가해질 가능성이 농후하다는 점이다. 현 정부의 부동산 정책은 이미 여당 대선 후보도 잘못되었다고 혹평을 하고 있을 정도이니 더 말할 것도 없지만, 그렇다고 여당 대선 후보의 말은 수시로 바뀌기 때문에 곧이곧대로 믿을 수도 없고 야당 대선 후보는 이미 종합부동산세를 손보겠다고 했으니 국민들이 현명한 판단을 해야 할 것이다. 비단 부동산세법만이 아니라 거대 여당이 다수로 밀어붙인 노동 3대 악법은 물론 난장판이 된 국가 전반의 기본과 원칙, 법치와 정의를 원상회복시켜 나라다운 나라로 환골탈태해야 할 것이다.

------------------------------------------------------------------------

내년 취득하는 분양권 등 비과세 기준 정확히 알아두세요

입력 2021.12.08 15:51 수정 2021.12.08 16:11 지면 B2

이제 2021년도 얼마 남지 않았다. 한 해를 마무리하며 변경되는 부동산세법 내용을 숙지하고 미리 준비하는 지혜가 필요하다. 특히 올해는 정부나 여당에서 발표했던 개정안 중에 실제로 개정되지 않는 내용도 많아서 바뀌는 내용을 정확하게 알아둘 필요가 있다. 부동산 세금이 어떻게 바뀌는지 살펴보자.

첫째, 1세대1주택 양도소득세 비과세 고가 주택 기준 금액이 9억원에서 12억원으로 상향된다. 고가 주택 기준이 12억원으로 상향되면 양도가액 12억원 이하 주택은 전액 비과세되고, 12억원을 초과하는 고가 주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세된다. 적용 시기는 법 시행일 이후 양도분부터다. 법이 바뀌기 전에 매도 계약을 한 경우에도 시행일 이후에 잔금을 치르면 12억원까지 비과세 적용을 받을 수 있다. 가령 현재 1세대1주택자가 5년 전 6억원에 산 집을 거주하지 않고 12억원에 파는 경우 내야 하는 세금은 약 3462만원이지만, 법이 개정된 뒤 팔면 세금이 전혀 없다. 당초 여당에서 발의했던 개정안에는 1세대1주택자의 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용하는 내용과 1세대1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유 기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용한다는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 올해 개정 사항에는 반영되지 않았다.

둘째, 2022년 이후 취득한 조합원 입주권에 대해 비과세 혜택을 받으려면 2022년 이후 취득한 분양권을 보유하지 않아야 한다. 현재는 1세대 1조합원 입주권(관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 요건을 충족하는 기존 주택을 소유하는 세대가 관리처분계획으로 인해 취득한 입주권에 한함) 보유자가 입주권을 양도할 경우 분양권 보유 여부와 상관없이 비과세가 가능하다. 즉 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 2022년 이후 취득하는 분양권부터는 입주권 양도 때 주택 수에 포함될 예정이다. 당초 정부안은 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하려고 했으나 납세자의 예측 가능성을 고려해 2022년 이후 취득하는 분양권부터 적용 범위에 포함하도록 변경됐다. 시행 시기는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 조합원 입주권부터 적용되므로 기존에 보유 중인 조합원 입주권에는 적용되지 않을 것으로 보인다.

셋째, 비사업용 토지 양도소득세율 강화, 토지 및 건물 단기 양도 시 양도소득세율 인상, 법인의 비사업용 토지 양도 시 추가 과세 세율 인상 등은 개정되지 않을 전망이다. 정부는 지난 3월 ‘부동산투기근절 및 재발방지대책’을 통해 2022년부터 비사업용 토지의 양도소득세율을 기존 기본세율＋10%포인트에서 기본세율＋20%포인트로 인상하고 장기보유특별공제도 적용하지 않도록 하는 개정안을 발표했다. 이 대책에는 토지와 건물의 단기 양도세율을 1년 이내 70%, 2년 이내 60%로 강화하고, 법인이 비사업용 토지 양도 때 적용받는 추가 과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하는 내용도 포함돼 있었다. 하지만 해당 개정안들은 올해 세법 개정 사항에는 포함되지 않아 내년에도 올해와 동일한 세법이 적용될 예정이다.

또 최근에 여당 의원이 발의했던 법인의 주택, 입주권, 분양권 및 비사업용 토지 단기 양도 때 추가 세율을 1년 이내 50%, 2년 이내 40%로 인상하는 개정안도 반영되지 않았다. 따라서 내년에도 법인은 단기 양도 때 법인세 외에 20%의 추가 과세 세율을 적용받을 예정이다.

부동산 세금은 수시로 바뀌고 어떤 세법이 적용되느냐에 따라 세금 차이가 크다. 세금은 몰랐다는 말이 통하지 않는다. 손해 보지 않으려면 바뀌는 세법 규정을 미리미리 점검해 절세 플랜을 세워야 한다.

이승현 진진세무회계 대표

<출처 : 내년 취득하는 분양권등 비과세 기준 정확히 알아두세요 | 한경닷컴 (hankyung.com)>